Tran­si­tion énergétique des bâti­ments tertiaires : quelles obli­ga­tions d’ici 2030 ?

La tran­si­tion énergétique s’impose comme un levier stra­té­gique majeur pour le secteur du bâti­ment, et tout parti­cu­liè­re­ment pour les bâti­ments tertiaires, qui concentrent une part signi­fi­ca­tive de la consom­ma­tion d’énergie en France. Face aux enjeux clima­tiques, écono­miques et régle­men­taires, les pouvoirs publics ont progres­si­ve­ment renforcé le cadre légis­latif et régle­men­taire afin d’enca­drer et d’accé­lérer cette phase.

Dans ce contexte, les gestion­naires et proprié­taires de bâti­ments tertiaires doivent impé­ra­ti­ve­ment anti­ciper les échéances à venir pour garantir leur confor­mité régle­men­taire, mais aussi pour opti­miser la perfor­mance énergétique de leur patri­moine immo­bi­lier. Cet article propose un décryp­tage complet des obli­ga­tions régle­men­taires qui s’imposent aux bâti­ments tertiaires d’ici 2030, avec un focus sur le décret tertiaire et le décret BACS.

Pour­quoi les bâti­ments tertiaires sont au cœur de la tran­si­tion énergétique ?

Les bâti­ments tertiaires repré­sentent environ 20% de la consom­ma­tion finale d’énergie en France. Ce poids consi­dé­rable explique pour­quoi ils sont parti­cu­liè­re­ment visés par les poli­tiques de tran­si­tion énergétique. Derrière cette exigence se cachent des enjeux multiples : envi­ron­ne­men­taux, bien sûr, avec la réduc­tion de l’empreinte carbone, mais aussi écono­miques, puisque les coûts éner­gé­tiques pèsent lour­de­ment sur les charges d’exploi­ta­tion.

De plus, le secteur tertiaire béné­ficie d’un fort poten­tiel d’écono­mies d’énergie. Grâce à l’auto­ma­ti­sa­tion, au pilotage énergétique et aux travaux d’effi­ca­cité énergétique, il est possible d’atteindre des niveaux de perfor­mance énergétique bien supé­rieurs, tout en préser­vant le confort des occu­pants. Ce poten­tiel est d’autant plus stra­té­gique qu’il s’inscrit dans la trajec­toire globale de réduc­tion des émis­sions de gaz à effet de serre adoptée par la France et l’Union euro­péenne.

"Les bâti­ments tertiaires sont au cœur de la tran­si­tion énergétique car ils concentrent à la fois des défis et des oppor­tu­nités majeures. Avec près de 20 % de la consom­ma­tion finale d’énergie en France, leur optimisation est un levier clé pour réduire les émis­sions de CO₂ et maîtriser les coûts d’exploi­ta­tion. Grâce au pilotage énergétique et à l’auto­ma­ti­sa­tion, il est possible d’améliorer signi­fi­ca­ti­ve­ment leur perfor­mance tout en garan­tis­sant le confort des occu­pants. La tran­si­tion énergétique du tertiaire n’est pas une contrainte, mais une oppor­tu­nité stra­té­gique pour un avenir plus durable et plus compé­titif."

Le décret tertiaire : une obli­ga­tion de résul­tats pour réduire la consom­ma­tion énergétique

Le décret tertiaire, inscrit dans la loi ELAN, impose aux proprié­taires et exploi­tants de bâti­ments tertiaires de plus de 1 000 m² de réduire leur consom­ma­tion énergétique de manière progres­sive. L’objectif est de parvenir à une baisse de 40% d’ici 2030, 50% d’ici 2040 et 60% d’ici 2050, par rapport à une année de réfé­rence libre­ment choisie entre 2010 et 2019.

Cette obli­ga­tion s’applique à une très large typo­logie de bâti­ments : bureaux, commerces, hôtels, établis­se­ments de santé ou d’ensei­gne­ment, bâti­ments admi­nis­tra­tifs, entre­pôts logis­tiques, etc. Chaque année, les consom­ma­tions d’énergie des bâti­ments concernés doivent être décla­rées sur la plate­forme OPERAT, gérée par l’ADEME. Cette plate­forme calcule auto­ma­ti­que­ment la trajec­toire de perfor­mance et alerte en cas de non-confor­mité.

En cas de non-respect des objec­tifs fixés par le décret tertiaire, les gestion­naires s’exposent à une mise en demeure suivie d’une poten­tielle publi­ca­tion offi­cielle de leur nom sur une liste de "mauvais élèves". Si cette "name and shame" constitue la prin­ci­pale sanc­tion à ce stade, il est probable que des sanc­tions finan­cières viennent compléter ce dispo­sitif dans les années à venir.

Le décret BACS : une obli­ga­tion de moyens pour piloter la perfor­mance énergétique

Le décret BACS, publié en 2020, intro­duit une obli­ga­tion complé­men­taire : celle d’équiper les bâti­ments tertiaires d’un système de Gestion Tech­nique du Bâti­ment (GTB) permet­tant un pilotage énergétique auto­ma­tisé. Cette obli­ga­tion concerne, à partir de 2025, les bâti­ments dont les équi­pe­ments tech­niques (chauf­fage, clima­ti­sa­tion, venti­la­tion) atteignent une puis­sance nomi­nale cumulée supé­rieure à 290 kW, et à partir de 2027, ceux dépas­sant 70 kW.

Le décret BACS vise à géné­ra­liser l’instal­la­tion de GTB capables de suivre en temps réel les consom­ma­tions éner­gé­tiques, de les analyser et d’opti­miser le fonc­tion­ne­ment des équi­pe­ments. La GTB doit égale­ment comparer les perfor­mances du bâti­ment avec des valeurs de réfé­rence et détecter auto­ma­ti­que­ment toute dérive.

Quelle complé­men­ta­rité entre le décret tertiaire et le décret BACS ?

Le décret tertiaire fixe des objec­tifs de résul­tats en matière de réduc­tion de consom­ma­tion énergétique, tandis que le décret BACS impose les moyens tech­niques néces­saires pour atteindre ces résul­tats.

Autre­ment dit, sans GTB perfor­mante, il est prati­que­ment impos­sible de suivre fine­ment les consom­ma­tions et de détecter les gise­ments d’écono­mies d’énergie. La GTB devient ainsi la colonne verté­brale du pilotage énergétique et le levier indis­pen­sable pour rester sur la trajec­toire définie par le décret tertiaire. Ce lien entre obli­ga­tion de moyens et obli­ga­tion de résul­tats renforce la néces­sité d’adopter une approche globale et struc­turée de la perfor­mance énergétique.

"Le décret tertiaire et le décret BACS forment un duo indis­so­ciable pour réussir la tran­si­tion énergétique des bâti­ments. D’un côté, le décret tertiaire fixe des objec­tifs ambi­tieux de réduc­tion de la consom­ma­tion d’énergie ; de l’autre, le décret BACS impose les moyens tech­niques pour y parvenir. Sans GTB perfor­mante, impos­sible d’analyser préci­sé­ment les consom­ma­tions et d’iden­ti­fier les leviers d’écono­mies. Le pilotage énergétique devient alors essen­tiel pour trans­former ces obli­ga­tions en résul­tats concrets et durables. Loin d’être une contrainte, cette complé­men­ta­rité offre une approche struc­turée et effi­cace pour accé­lérer la perfor­mance énergétique du secteur tertiaire."

Les étapes clés pour une confor­mité complète d’ici 2030

La première étape consiste à réaliser un audit énergétique complet, qui permet d’iden­ti­fier les consom­ma­tions par usage, de détecter les dérives et de carto­gra­phier les gise­ments d’écono­mies. Sur cette base, il convient d’installer ou d’adapter une GTB conforme au décret BACS, capable de collecter et d’analyser les données éner­gé­tiques en continu.

Vient ensuite l’élabo­ra­tion d’une véri­table stra­tégie de pilotage énergétique, avec des objec­tifs chif­frés, des KPI précis et une orga­ni­sa­tion claire pour assurer un suivi rigou­reux. Il est essen­tiel de former les équipes tech­niques pour qu’elles maîtrisent la GTB, sachent analyser les données de consom­ma­tion et mettre en œuvre les actions correc­tives néces­saires. Enfin, la mise en place d’une main­te­nance prédic­tive est recom­mandée pour éviter toute dérive liée à un mauvais fonc­tion­ne­ment des équi­pe­ments.

Nous vous invi­tons dès à présent à prendre rendez-vous avec un expert Eficia afin de déter­miner les besoins en énergie de votre bâti­ment tertiaire et les solu­tions à mettre en place.

Le pilotage énergétique : un levier de perfor­mance globale

Au-delà de la simple confor­mité régle­men­taire, un pilotage énergétique perfor­mant permet de réduire les coûts d’exploi­ta­tion, de prolonger la durée de vie des équi­pe­ments, d’améliorer le confort des occu­pants et de valo­riser le patri­moine immo­bi­lier.

Grâce à une GTB connectée, enri­chie par l’intel­li­gence arti­fi­cielle et les capteurs IoT, les bâti­ments tertiaires peuvent ajuster en temps réel leurs consom­ma­tions en fonc­tion des condi­tions réelles d’occu­pa­tion ou de la météo. Ce pilotage intel­li­gent ouvre la voie à une gestion dyna­mique de l’énergie, capable de conju­guer écono­mies finan­cières et réduc­tion de l’empreinte carbone.

Quels finan­ce­ments pour accom­pa­gner cette tran­si­tion ?

Pour aider les proprié­taires à financer ces inves­tis­se­ments, plusieurs dispo­si­tifs sont mobi­li­sables. Les Certi­fi­cats d’Écono­mies d’Énergie (CEE) permettent par exemple de financer une partie des travaux, notam­ment l’instal­la­tion de GTB perfor­mantes. Certaines subven­tions régio­nales complètent ce dispo­sitif, en parti­cu­lier dans le cadre de projets de réno­va­tion globale.

L’accom­pa­gne­ment par des experts de l’effi­ca­cité énergétique comme EFICIA permet égale­ment d’opti­miser la trajec­toire, de sécu­riser la confor­mité régle­men­taire et d’assurer un retour sur inves­tis­se­ment rapide.

Face aux échéances de 2025, 2027 et 2030, la tran­si­tion énergétique des bâti­ments tertiaires ne peut plus être repoussée. Entre obli­ga­tions de résul­tats et obli­ga­tions de moyens, les gestion­naires doivent mobi­liser dès main­te­nant les bons outils et les bonnes pratiques pour combiner confor­mité régle­men­taire, perfor­mance énergétique et valo­ri­sa­tion patri­mo­niale.

Plutôt qu’une contrainte, cette phase peut devenir une formi­dable oppor­tu­nité d’inno­va­tion et de compé­ti­ti­vité. En s’appuyant sur une GTB intel­li­gente et sur un pilotage énergétique rigou­reux, il est possible de faire des bâti­ments tertiaires des acteurs clés de la tran­si­tion écolo­gique, tout en maîtri­sant dura­ble­ment leurs coûts.

Nous vous invi­tons dès main­te­nant à prendre contact avec l’un de nos experts Eficia, qui vous accom­pa­gnera dans la défi­ni­tion des besoins en optimisation énergétique de votre bâti­ment tertiaire !